V ktorej banke dostanete s vaším príjmom najvyšší úver?

Hypotéky | Andrej Karpat | 04.07.2017
Rozmýšľate nad kúpou bytu alebo domu? Neviete, akú výšku úveru viete získať z vášho príjmu? V nasledujúcom porovnaní uvádzam rozdiely v prístupoch jednotlivých bánk k vypočítavaniu maximálnej výšky úveru z príjmov klientov.

Pri určovaní bonity klienta sú banky od 13. decembra 2016 limitované opatrením Národnej banky Slovenska. V ňom sa okrem iného udáva určenie metodiky na výpočet bonity klienta, v ktorej sa udáva minimálna výška rezervy z príjmu klienta. Tá musí zodpovedať jeho príjmovej a rodinnej situácii aj pri hypotetickom navýšení úrokových sadzieb. Tieto pravidlá priamo určujú výšku splátky, ktorú banka klientovi „dovolí“ a tá zase určuje výšku hypotéky, ktorú mu banka môže schváliť.

 

Metodika na výpočet ukazovateľa schopnosti klienta splácať úver na bývanie (§2) v zmysle Prechodných ustanovení (§ 9).

Banka ponúkne klientovi maximálne takú výšku úveru, ktorého splátka zodpovedá klientovmu príjmu. V príjme klienta banka zohľadní nasledovné faktory:

  1. životné minimum každého člena domácnosti
  2. rezervu z príjmu
  3. stres test, teda overenie schopnosti splácať úver aj pri zvýšenej úrokovej sadzbe

 

Životné minimum. Banka v prvom rade odráta od príjmu klienta životné minimum. Sumy životného minima sú upravené zákonom č. 601/2003 Z. z. o životnom minime a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Ich mesačná výška je k 01.07.2017 nasledovná:

199,48€ ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu

139,16€ ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu

91,06€ ak ide o zaopatrené neplnoleté dieťa alebo o nezaopatrené dieťa

Banky však nepoužívajú pri výpočtoch presne tieto sumy. V tabuľke č.1 nižšie uvádzam zaokrúhlené sumy životného minima, tak ako ich aplikujú jednotlivé banky.

 

Rezerva z príjmu. Od čistej mzdy klienta, zníženej o sumu životného minima, banka odráta rezervu, ktorej výška sa každý polrok (od 1.marca 2017) zvýši o 5%. Zastaví sa to až na hodnote 20% v júli 2018. Ak teda klient požiada o úver 1.7.2018, tak z jeho čistej mzdy po odčítaní životného minima banka odráta až 20% ako rezervu.

 

Stres test. Ďalším opatrením, ktoré banky používajú je tzv. stres test. Banky ním sledujú, či bude klient schopný splácať úver aj keby bola úroková sadzba vyššia o 2%. Do výpočtu bonity klienta tak vstupuje splátka úveru s úrokom o 2% vyšším, ako je reálna ponuka úrokovej sadzby.

 

Disponibilnú výšku príjmu použiteľného na splátku úveru banka vypočítava z vyššie uvedených premenných nasledovne. Od čistého príjmu odráta životné minimum a rezervu, tým určí maximálnu výšku splátky úveru, ktorú banka klientovi prizná. Táto splátka však musí zodpovedať takej výške úveru, ktorý je vyrátaný s úrokom vyšším o 2% oproti reálnej ponuke. Výšku príjmu banka samozrejme znižuje aj o výšku existujúcich splátok úverov v úverovom registri. Jasnejšie je to na nasledovných príkladoch:

 

Príklad 1: Rodičia s dvomi deťmi majú čistý príjem 1200€ a žiadne ďalšie úvery. V júli 2017 požiadajú o úver na 30 rokov s úrokom 1,8%

Výpočet:

Životné minimum: 520,76€ (199,48€ + 139,16€ + 2x91,06€)

Hrubý zostatok: 679,24€ (1200€ - 520,76€)

Rezerva od 01.07.2017 do konca roka 2017 (10%): 67,92€

Čistý zostatok: 611,32€ (Hrubý zostatok – 10%)

Tento čistý zostatok zodpovedá splátke úveru vo výške 131.197,00€ pri úroku 3,8% (+2% stres test)

Max. výška úveru: 131.197€

Takýto úver má splátku: 471,91€ pri úroku 1,8%

 

Príklad 2: Jednotlivec s príjmom 800€ a so splátkou 55€ na existujúcom spotrebnom úvere požiada o úver s úrokom 2,2% na 30 rokov v júli 2018.

Výpočet:

Životné minimum: 199,48€ – ak ho vláda do júla 2018 nezvýši

Hrubý zostatok: 545,52€ (800€ - 199,48€ - 55€)

Rezerva od júla 2018 (20%): 109,10€

Čistý zostatok: 436,42€ (Hrubý zostatok – 20%)

Tento čistý zostatok zodpovedá splátke úveru vo výške 89.245€ pri úroku 4,2%

Max. výška úveru: 89.245€

Takýto úver má splátku: 338,86€ pri úroku 2,2%

 

Uvedená výška úveru v príkladoch ale nie je rovnaká pre všetky banky, pretože každá banka používa inú výšku životného minima. V tabuľke č. 1 sú uvedené sumy životného minima v jednotlivých bankách. Z tabuľky je zrejmé, že VÚB, Tatrabanka a ČSOB budú ochotné poskytnúť najvyšší úver klientom s rovnakým príjmom, keďže majú najnižšie odpočítateľné životné minimum.

Údaje v tabuľkách sú aktuálne k dátumu vydania článku.

Životné minimum z Prima Banky a mBank mi neboli poskytnuté, pretože tieto údaje banka považuje za interné informácie, ktoré neposkytuje ani svojim zamestnancom.

 

K vyššie uvedeným údajom je potrebné podotknúť niekoľko dôležitých poznámok, ktoré výpočet bonity klienta ovplyvňujú.

SLSP:

Slovenská sporiteľňa zvyšuje v prípade bonitného klienta životné minimum, pretože banka počíta s jeho vyššími nákladmi na život. 100%-né financovanie poskytne banka klientovi, keď splní nasledujúce podmienky: klient má príjem nad 700€ v čistom, prvé bývanie a rating v banke 1 alebo 2.

Tatra banka:

Klientovi, ktorý mal dlhodobo účet, schválila banka vyšší úver ako novému klientovi s vyšším príjmom. Dôležitá je aj úverová história čím je klient dôveryhodnejší pre banku.

Zdá sa teda, že banky pri určovaní bonity a pri výpočtoch používajú mnoho premenných. V tomto článku sú popísané len tie, ktoré od bánk vyžaduje NBS.

Verím, že spomínane údaje Vám pomôžu viac vidieť do sveta úverov, pretože je dôležité rozumieť produktu, ktorý nie je len na mesiac, ale na niekoľko rokov a vďaka ktorému si ľudia zabezpečujú vlastné bývanie.

V prípade akýchkoľvek otázok ma neváhajte kontaktovať, rád Vám pomôžem pri procese vybavenia Vášho úveru.

Zdroj: vlastné spracovanie
Zdroj titulného obrázku: pixabay.com

O autorovi
Andrej Karpat
Senior Manager
Finančné služby musia byť založené na pravdivosti, odbornosti, dôvere a vytvaraní vzťahu medzi klientom a sprostredkovateľom. Mojím cieľom nieje ľuďom radiť, ale naučiť ich správne sa orientovať vo finančom svete a rozumieť základnom finančných produktov, aby rozumeli prečo využívajú daný produkt, kde smerujú ich peniaze a mali imunitu voči často zavádzajúcim a klamlivým informácmiám, ktoré sa šíria mediálnym svetom. Preto sa neustále vzdelávam a pracujem na odbornosti, aby sa klient mohol na mňa spoľahnúť.

Kategórie

Newsletter

Buďte informovaný o najnovších správach, udalostiach a akciách

Odporúčané
Oplatí sa úver od Poštovej banky s úrokom 0,95%?
Štátny príspevok pre mladých sa od nového roku mení!